Die Praxis einer Wärmemessdienstfirma, für die jährliche Ablesung der Heizkostenverteiler nur einen Sammeltermin anzubieten und die Kosten eines eventuellen zweiten Ablesetermins direkt dem Mieter in Rechnung zu stellen, ist unwirksam. (Landgericht München – I 12 O 7987/00)
Bis zu 250.000 Euro Ordnungsgeld oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten riskieren die Verantwortlichen der Firmen, wenn sie sich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen beru-fen oder diese neu vorgeben, wonach die zusätzlichen Kosten eines zweiten Ablesetermins für Fahrt- und Zeitaufwand dem Mieter bei Ausführung der Arbeit direkt in Rechnung gestellt werden.
Eine derartige Klausel, so dass Landgericht München, benachteiligt den Mieter “entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen”. Der Mieter wird praktisch zu einer Sonderzahlung verpflichtet, wenn er den festgesetzten Sammeltermin versäumt oder nicht einhalten kann. Nach der Heizkostenverordnung, so das Gericht, sei der Mieter le-diglich verpflichtet, das Ablesen der Erfassungssysteme in seiner Wohnung zu dulden und die Kosten hierfür an den Vermieter zu zahlen.
Das Gericht betonte, dass die Durchführung von zwei Ableseterminen – “ohne Kostenpflichtigkeit des zweiten Termins” – notwendig und angemessen sei: “Es gibt zahlreiche Gründe, die es einem Mieter unmöglich machen, den ersten Ablesetermin wahrzuneh-men, ohne dass ihn daran ein Verschulden trifft. Zum einen ist es schon denkbar, dass er aufgrund von Urlaub gar keine Kenntnis vom ersten Ablesetermin hat. Darüber hinaus kann er am Ablesetag selbst beispielsweise durch Krankheit oder unaufschiebbare Termi-ne verhindert sein.
Außerdem: Durch die jetzt für unwirksam erklärten Geschäftsbedingungen würden Mieter praktisch gezwungen, mit der entsprechenden Wärmemessfirma eine “Ablesevergütungsvereinbarung” zu schließen, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Die Androhung, ansonsten müsse der Verbrauch geschätzt werden, verstärkt diesen Druck, führt zu irrigen Vorstellungen beim Mieter und ist schlichtweg falsch. Wird der erste Ablesetermin versäumt, darf nicht geschätzt werden. Eine Schätzung kommt allenfalls in Betracht, wenn der Mieter schuldhaft das Ablesen nicht ermöglicht.

Die Ablesung der Verbrauchsmessgeräte durch den Wärmemessdienst erfolgt in der Regel alle 12 Monate. Bei Ablesungen zum Jahresende können sich durch Ferien und Feiertage aber kleinere Verschiebungen ergeben.

Der Zeitraum für eine Heizkostenabrechnung beträgt in der Regel 12 Monate. Die Abrechnung muss aber nicht kalenderjährlich erfolgen, sondern kann durchaus auch in einem Sommermonat beginnen und enden. Festgelegt wird das vom Hausbesitzer oder der Eigentümergemeinschaft. Der Abrechnungszeitraum kann aus organisatorischen Gründen um einige Tage vom Ablesezeitraum abweichen.

Das Ablesepersonal kann nur bedingt Auskünfte erteilen. Insbesondere zum Zeitpunkt der Ablesung können noch keine Angaben über die Höhe der zu erwartenden Heizkostenabrechnung erteilt werden. Für die umfassende Heiz- und Wasserkostenabrechnung sind technische Unterlagen, die Auswertung der gesamten Gebäudeablesungen und die Rechnungen der angefallenen Brennstoff- und Nebenkosten erforderlich, die ein Ablesemitarbeiter nicht besitzt. Bei Rückfragen sollte man Sie sich deshalb besser an die Hausverwaltung wenden.

Ablösevereinbarungen sind Verträge, mit denen sich der Wohnungssuchende verpflichtet, bei der Anmietung der Wohnung Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen. Das ist zulässig. Rechtlich wird hier ein Kaufvertrag abgeschlossen. Eine derartige Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die fast neue Einbauküche des Vormieters übernommen werden soll.
In der Praxis ist die Ablösevereinbarung aber oft ein verkappter Abstand. Wenn minderwertiges Mobiliar zu Spitzenpreisen verkauft wird, ist das unwirksam. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen. Die übernommenen Möbel müssen ihr Geld in etwa auch wert sein. Das heißt, nicht jede überzogene Preisforderung des Vormieters macht die Ablösevereinbarung unwirksam. Von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann man erst sprechen, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.
Ein weiterer Kündigungsgrund ist gegeben, wenn von den Vermietern schwerwiegende Belästigungen ausgehen oder sie den Hausfrieden auf andere Weise stören. Als Gründe für eine fristlose Kündigung gelten auch unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung (z.B. mit einem Zweitschlüssel) oder unzumutbare Belästigungen durch andere Hausbewohner. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Gesetzes sind sehr vielfältig. Der Mieter braucht keine der genannten oder ähnliche Beeinträchtigungen hinzunehmen und kann das Mietverhältnis nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. In der Abmahnung muss dem Vermieter vorher allerdings eine Frist eingeräumt worden sein, um ihm die Chance zu geben, die Beeinträchtigungen abzuschaffen.

Wenn Sie eine Wohnung aufgeben, haben Sie eine Menge ab- und umzumelden. Jeder lebt in einem Netz diverser Beziehungen, Forderungen und Leistungen. Damit Sie “nicht den Faden verlieren” oder etwas vergessen (und Ihnen deswegen vielleicht ein Nachteil entsteht), finden Sie im folgenden eine nach Bereichen geordnete Aufstellung:

• Versorgungsbetriebe (Damit sind die Betriebe gemeint, die Sie mit Gas, Wasser, Strom und Fernwärme beliefern und bei Ihnen die Mülltonnen leeren, falls dies nicht Bestandteil des Mietvertrages ist).
• Behörden
• Banken und Sparkassen
• Nachsendeauftrag
• Versicherungen
• Vereine und Mitgliedschaften
• Vom ADAC bis zum Zaubererclub, niemand soll vergessen werden, bei dem Sie sich abmelden sollten.

Die Kaution dient dem Vermieter zur Absicherung für den Fall, dass der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Automatisch muss jedoch kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Sie muss im Mietvertrag gesondert vereinbart werden.

Mit der seit dem 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform wurde das Mietrecht formal vereinfacht: Die bisher in zahlreiche Gesetze “verstreuten” mietrechtlichen Regelungen werden nun im Bürgerlichen Gesetzbuch zentral zusammengefasst. Die einzelnen Paragraphen werden kürzer werden als bisher, die Sprache wird moderner, und überholte Regelungen werden ersatzlos gestrichen.
Behinderte Mieter haben Anspruch auf Duldung eines behindertengerechten Umbaus der Wohnung, auf eigene Kosten, und – soweit gefordert – gegen Zahlung einer zusätzlichen Sicherheit an den Vermieter und mit Rückbau-Verpflichtung.

Seit 1973 dürfen bei der Hausinstallation keine Leitungsrohre aus Blei mehr verwendet werden. In Altbauten finden sich aber auch heute noch häufig Bleirohre, durch die das Trinkwasser fließt.
Je nach chemischer Eigenschaft des Trinkwassers kann sich bei derartigen Rohren Blei lösen, so daß die Bewohner des Hauses regelmäßig eine bestimmte Bleimenge über das Trinkwasser zu sich nehmen. Dies kann zu einer schleichenden Vergiftung führen. Mieter können sich gegen Bleirohre wehren, zumindest dann, wenn das Trinkwasser eine überhöhte Bleikonzentration aufweist. Nach der Trinkwasserverordnung sind höchstens 40 Mikrogramm pro Liter erlaubt.
Ansprüche auf Schadensersatz oder Austausch der Bleirohre kann der Mieter nur dann gegen die Wasserwerke richten, wenn schon das in das Haus gelieferte Trinkwasser einen erhöhten Bleigehalt aufweist.
Beruht die hohe Bleikonzentration aber auf Bleirohren in der veralteten Hausinstallation, muss sich der Mieter an den Vermieter halten. Soweit die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung regelmäßig und spürbar überschritten werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter ist zu einer Mietminderung zwischen 5 und 10 Prozent berechtigt. Außerdem muss der Vermieter diesen Mangel der Mietsache beseitigen, notfalls muss er die Bleirohre komplett austauschen. Dieser Austausch der Bleirohre ist keine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung führen kann. Der Austausch der Bleirohre ist eine reine Instandsetzungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss.
Der Deutsche Mieterbund rät Mietern in Altbauten, zu prüfen, ob noch Bleirohre in der Hausinstallation vorhanden sind. In diesem Fall sollte man das Trinkwasser vor jeder Nutzung einige Zeit ablaufen lassen. Hat das Wasser längere Zeit in der Leitung gestanden, zum Beispiel am frühren Morgen, ist die Bleikonzentration besonders hoch. Klarheit über die genaue Bleikonzentration muss dann ein Gutachten schaffen. Mieter können sich an die örtlichen Gesundheitsämter oder ihren Mieterverein wenden.

Hat der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter auch für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind.
Die Erneuerung und Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können.
Sind die Fußböden durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muss sie der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern. Mietvertragsklauseln, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam.
Unabhängig hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch darauf, dass der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder ausbessert.
Etwas anderes gilt, wenn der Mieter die Fußböden beschädigt hat, beispielsweise durch Brandlöcher oder durch unzählige Rotweinflecken auf dem Teppichboden. Dann muss der Mieter Schadensersatz zahlen. Muss ein Teppichboden neu verlegt werden, bedeutet Schadensersatz, dass der Zeitwert des alten Teppichbodens gezahlt werden muss.

“Der Mieter ist verpflichtet… Schönheitsreparaturen… in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen…die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.”
Diese “zig-tausendfach” verwandte Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen in den Formularmietverträgen des Landesverbandes der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer ist nach der jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 361/03) unwirksam. Die Klausel benachteilige die Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.
Entscheidend – so der BGH sei, dass die obige Vertragsklausel als Vereinbarung verbindlicher und starrer Renovierungsfristen ausgelegt werden müsse. Der Fristenplan sei nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liege eine “starre” Fälligkeitsregelung vor. Schönheitsreparaturen sind danach “wenn erforderlich, mindestens aber” nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Aus Sicht des Mieters bedeutet das, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Rund 15.500 EUR Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten forderte ein Düsseldorfer Vermieter von seinem Mieter und stützte sich dabei auf zwei Klauseln des Formularmietvertrages. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (VIII ZR 308/02) jetzt feststellte. Beide Klauseln seien unwirksam.
Im Mietvertrag war unter Paragraph 12 geregelt, die Mieträume seien “bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in Paragraph 8, Ziffer 2 (des Vertrages) vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben …”.
Für den BGH eine unwirksame Klausel, weil der Mieter unangemessen benachteiligt werde. Grund: Der Mieter müsse nach dieser Endrenovierungsklausel beim Auszug immer renovieren. Unabhängig von der Frage, ob und wann zuletzt Renovierungen oder Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt worden sind.In einer zweiten Klausel des Mietvertrages war unter § 8 vereinbart, dass der Mieter während der Mietzeit laufende Schönheitsreparaturen nach bestimmten Zeitabständen durchzuführen hat.
Auf diese Klausel, so der BGH, könne sich der Vermieter schon deshalb nicht stützen, weil beide Regelungen – Paragraph 8 und Paragraph 12 des Vertrages – zusammengehörten und zusammen gelesen werden müssten. Die beiden Klauseln ließen sich nicht in eine wirksame und eine unwirksame Regelung aufteilen. Sie stellten eine Gesamtregelung dar, sie seien zusammen unwirksam.
Nur noch zur Klarstellung betonte der Bundesgerichtshof, der Vermieter könne sich auch nicht selbst auf die Unwirksamkeit der von ihm vorgegebenen Endrenovierungsklausel berufen, um so wenigstens die zweite Klausel im Vertrag “zu retten”. Fazit: Doppelt genäht hält – hier – nicht besser. Die Gesamtregelung zur Renovierung ist unwirksam. Der Mieter muss nichts bezahlen.

Für den Fall, dass ein Mieter auszieht, ohne dass er seine vertraglich geregelten Schönheitsreparaturen ausgeführt oder sie “vergessen” hat, oder sich schlicht weigert, sie zu erfüllen, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen ihn. Dieser kann auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags geltend gemacht werden. Hierfür muss der Vermieter allerdings vorher die fälligen Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung schriftlich angemahnt haben.

Auch per Mietvertrag kann die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Schäden nicht ausgeschlossen werden. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ALZ 1/01) abschließend durch Rechtsentscheid.
Während die Mieter im Urlaub waren, drang auf Grund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in ihre Wohnung ein, verschiedene Möbel wurden beschädigt. Insgesamt belief sich der Schaden auf 25.218,75 DM. Als die Mieter ihren Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nahmen, weil der das Flachdach nicht laufend überwacht hatte, berief der sich auf eine Klausel im Mietvertrag.
“Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in … genannten Personen für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.”

Am häufigsten ist die sogenannte Barkaution. Hier übergibt oder überweist der Mieter den vereinbarten Kautionsbetrag an den Vermieter. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Die erste Teilleistung wird erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter extra vereinbart werden. Denkbar ist eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen, d.h. er muss ggf. ein Sonderkonto für die Mietkaution einrichten. Er ist zudem laut Gesetz verpflichtet, die Kaution zu verzinsen, und zwar mit dem üblichen Zinssatz für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen erhöhen den Wert der Sicherheit. Sie stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter hat die Kaution vollständig zurückzuzahlen, wenn der Mieter ausgezogen ist und er gegenüber dem Mieter keine Gegenansprüche mehr hat. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters, wie ein längeres Zurückbehalten, sind nicht zulässig. Übersteigt die Mietkaution den Betrag von drei Monatsmieten, wird die diesbezügliche Vereinbarung unzulässig, da sie die zulässige Kautionssumme übersteigt. In einem solchen Fall kann der Mieter den zuviel geleisteten Betrag zurückverlangen.
Gelegentlich können Probleme auftreten, wenn dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters Gegenansprüche des Vermieters wegen rückständigen Mietzinses, Nebenkosten oder etwaiger Schadenersatzansprüche gegenüberstehen. Hier kann der Vermieter die Kaution teilweise oder vollständig einbehalten, wenn ihm Gegenansprüche zustehen, mit denen er aufrechnen kann.
Bei einem Vermieterwechsel sollte der Mieter unmittelbar nach dem Eigentümerwechsel den neuen Vermieter fragen, ob er die Kautionssumme erhalten hat. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie den alten Vermieter auffordern, die Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen.