Wie entsteht ein Immobilien-Kaufvertrag?

Der Notar entwirft den Text des Kaufvertrages für die Vertragsparteien. Hierbei ist er aber gehalten, die Wünsche und den wirklichen Willen der Vertragsparteien im Vorfeld der Beurkundung zu erforschen und in den von ihm zu entwerfenden Urkundstext auch einfließen zu lassen. Hierbei ist er nicht rechtsgestaltend tätig, sondern er soll und muss das in den Vertrag mit aufnehmen, was die Parteien wirklich wünschen. Sofern sich ergeben sollte, dass die Wünsche der Parteien zu Risiken für eine der Vertragsparteien führen, muss der Notar die Parteien hierauf hinweisen und sie über den Umfang der Risiken belehren. Dies gilt auch, wenn ein Verbraucher von einem gewerblichen Immobilienverkäufer eine Immobilie erwirbt.

Daher sollte man sich im Vorfeld des Vertragsabschlusses fachlichen Rat von einem Rechtsanwalt einholen, der den Inhalt des Vertrages prüft und gegebenenfalls dafür sorgt, dass einzelne Formulierungen geändert werden.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie enthält als zwingend notwendige Angaben die Namen von Käufer und Verkäufer, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, das Datum der Kaufpreiesfälligkeit und die sog. Auflassung, d.h. die Erklärung, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll.

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen und kann dies in aller Regel auch nicht, da er das Objekt der Beurkundung im Normalfall nicht kennt. Wenn der Kaufpreis jedoch ganz offensichtlich zu niedrig von den Parteien angegeben ist, muss der Notar seine Mitwirkung verweigern, da nicht auszuschließen ist, dass der Kaufpreis von den Parteien zu niedrig angegeben worden ist, um Steuern zu sparen.

Drängen sich Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises auf, belehrt der Notar die Parteien darüber, dass eine unrichtige Angabe zur Höhe des Kaufpreises die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages zur Folge haben kann.


Da die wenigsten Käufer in der Lage sind, den Kaufpreis aus eigenen Mitteln in voller Höhe zu finanzieren, wird im Kaufvertrag in aller Regel eine Vereinbarung hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten aufgenommen und dem Käufer eine sog. Belastungsvollmacht erteilt, die es ihm ermöglicht, die gekaufte Immobilie bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten.

Dies ist erforderlich, weil die finanzierende Bank vom Käufer verlangen wird, dass zu ihrer Absicherung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, eingetragen wird. Für Sie als Käufer ist es wichtig, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld der Beurkundung geklärt wird.

Wenn der Darlehensvertrag mit der Bank bereits unterschrieben ist, kann bereits im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuld bestellt werden, so dass der Käufer nicht nochmals einen Termin mit dem Notar vereinbaren muss. Durch die Beurkundung der Grundschuld fallen für den Käufer zusätzliche Gebühren an.

In aller Regel wird die Haftung des Verkäufers für sog. Rechts- und Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nicht hiervon erfasst sind allerdings Mängel, die ein Verkäufer vorsätzlich oder gar arglistig verschweigt, obwohl sie ihm bekannt sind. Für unbekannte Mängel wird die Haftung des Verkäufers in der Regel – ähnlich wie beim Gebrauchtfahrzeugkauf – ausgeschlossen.









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