Wie wird der Kaufpreis gezahlt und wie das Eigentum umgeschrieben?

Bei dem Kaufvertrag über eine Immobilie handelt es sich um ein sog. Zug-um-Zug-Geschäft, d.h. der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen Zug-um-Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der Immobilie. Hierbei ist es für den Käufer besonders wichtig, dass er das Eigentum lastenfrei erhält. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum lastenfrei zu verschaffen, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten der Abwicklung der Kaufpreiszahlung, nämlich zum einen die sog. direkte Kaufpreiszahlung und zum anderen die Abwicklung über ein sog. Notaranderkonto.

Bei dem sog. Notaranderkonto handelt es sich um ein besonderes Treuhandkonto, das der Notar eigens für die Abwicklung des Kaufvertrages einrichtet und über das nur der Notar verfügen darf.

Auf dieses Konto überweist der Käufer den Kaufpreis. Der Notar löst aus dem hinterlegten Kaufpreis die nicht vom Käufer übernommenen Belastungen überreiche ich beiliegend eine Abschrift des oben genannten Schreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme. und zahlt den verbleibenden Restbetrag erst dann an den Verkäufer aus, wenn feststeht, dass die lastenfreie Eigentumsumschreibung und die Übergabe des Kaufobjektes zugunsten des Käufers gesichert ist.

Diese Voraussetzungen liegen dann vor, wenn alle notwendigen Genehmigungen zum Vertrag vorliegen und die abzulösende Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen – gegebenenfalls unter Treuhandauflage – zur Verfügung gestellt hat.


Bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Käufer wird der Käufer durch eine sog. Auflassungsvormerkung gesichert. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist die vor einem Notar abzugebende Erklärung, mit der Sie sich mit dem Verkäufer über die Eigentumsübertragung einigen.

Die eigentliche Grundbucheintragung, wird vom Notar nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Bescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, veranlasst. In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch können jedoch Ereignisse eintreten, wie z.B. die Insolvenz des Verkäufers oder eine Zwangsvollstreckung durch die Eintragung einer sog. Zwangssicherungshypothek, die den Eigentumserwerb des Käufers gefährden.

Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird der Käufer gegen diese Risiken zu vergleichsweise geringen Kosten abgesichert. So kostet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bei einem Kaufpreis von 100.000 EUR nur ca. 150,00 € an Gerichtskosten. Die Folge der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist, dass beeinträchtigende Verfügungen zu Lasten des Käufers nicht mehr vorgenommen werden können bzw. daraus resultierende Grundbucheinträge wieder gelöscht werden müssen.









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