Was tun bei Schulden aufgrund eines notleidenden Immobilienfonds?

Schuldbefreiung aus einem Immobilienfonds funktioniert nur in einem aufwändigen Klageverfahren, wobei der BGH die Rechte der Käufer gestärkt hat – oder per Insolvenzverfahren. Viele gutverdienende Anleger wie zum Beispiel Ärzte, Geschäftsführer, Betriebsinhaber usw. wurden Anfang der 90er Jahre von ihren Steuerberatern dazu veranlasst, eine Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds zu zeichnen.

Immobilienfonds deshalb, weil sie als Steuersparmodelle gelten. Zunächst wird eine GbR gegründet, der Anleger kauft einen Anteil beispielsweise in Höhe von 100.000 €. Damit wird ein Wohn-oder Geschäftshaus gebaut, später soll das Bauobjekt soll beispielsweise in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und jeder Anleger erhält dann eine Eigentumswohnung. Während der Bauphase entstehen dem Anlieger erhebliche Verluste, die er steuerlich geltend machen kann.

Die Immobilienfonds sind vor allem auch in den neuen Bundesländern zum Einsatz gekommen, weil sie sich hervorragend mit Fördermitteln des Bundes kombinieren ließen. So weit so gut. Allerdings enthalten diese Immobilienfonds eine so genannte Nachschussklausel, wonach der Anleger bei einem Verlust der Immobilie aus seinem privaten Vermögen nachlegen muss.

In der Zwischenzeit sieht die wirtschaftliche Lage in Deutschland anders aus, als man sich das noch vor 10 Jahren vorgestellt hat. Viele Immobilienfonds sind aufgrund der schlechten Konjunktur und fälligen Überschätzung der Nachfrage am Immobilienmarkt Not leidend geworden. Das heißt, bereits jetzt müssen bei zahlreichen Immobilienfonds die Anleger jährlich Tausende € nachschießen.

Das Problem verschärft sich ganz aktuell ab diesem Jahr, weil die Darlehen der Banken, die an der Finanzierung des Bauobjektes beteiligt waren nach einer zehnjährigen Bindungsfrist auslaufen. Nunmehr fordern die Banken eiskalt ihr Geld zurück oder sie wollen das Darlehen nur zum doppelten bzw. dreifachen Zinssatz verlängern. Sollte es so weit kommen, dass die Bank das Darlehen komplett kündigt, sieht sich der Anleger natürlich einer Forderung in Höhe von Mio. € gegenüber ausgesetzt. Dann ist er pleite.

Aber auch das jährliche nachschießen von erheblichen Beträgen zehrt die Anleger über die Jahre aus, weil sie es auch nicht mehr so dicke haben.

Nun überlegen sich die Anleger natürlich, wie sie aus dem Immobilienfonds herauskommen. Dazu hatte es in den letzten Jahren Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshof gegeben, die dem Anleger auf den ersten Blick helfen können.

1. hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Beratung, welche schließlich zur Zeichnung des Immobilienfonds führte, aufgrund ihrer Komplexität eine Rechtsberatung i. S. des Rechtsberatungsgesetzes darstellt. Weil die Beratung aber in der Regel nicht von Rechtsanwälten, sondern von Kaufleuten durchgeführt wurde, verstößt die Beratung gegen das Rechtsberatungsgesetz. Der Verstoß wiederum hatte zwar nicht zur Folge, dass die Gesellschaft von Anfang an nichtig ist, aber der Verstoß gibt dem Anleger ein Recht zur fristlosen Kündigung des Immobilienfonds.

2. hat der Bundesgerichtshof die Zeichnung des Immobilienfonds unter das Verbraucherkreditgesetz geordnet. Verstößt die Zeichnung gegen das Verbraucherkreditgesetz, ist die gesamte GbR von Anfang an nichtig und muss rückabgewickelt werden. Dann tut man so, als hätte die Gesellschaft nie bestanden und die gesamte Immobiliefinanzierung muss samt steuerlichen Erwägungen rückabgewickelt werden.
Klappt dies alles nicht, kann die Befreiung aus dem Immobilienfonds nur noch über ein Insolvenzverfahren laufen.

3. kann es sein, dass die Nachschussklausel unwirksam ist. Dann muss der Anleger kein Geld mehr nachschießen, hat seine Anlage aber auch gesehen.

Tipp

Ergebnis: Es gibt gute Chancen als Gesellschafter eines notleidenden Immobilienfonds „auszutreten“ – allerdings erst nach Klärung der steuerlichen Konsequenzen.
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