WEG-Verwalter

WEG-Verwalter

Diese Seite richtet sich insbesondere an WEG-Verwalter, die in ihrer täglichen Arbeit auf dem Gebiet des Eigentumsrechts auf fachlicher Unterstützung durch einen Rechtsanwalt angewiesen sind, da die Rechtsprechung auf diesem Gebiet immer übersichtlicher wird. Sehr deutlich geworden ist dies gerade erst anhand der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage einer Jahresabrechnung. Ich werde im folgenden anhand von einzelnen Gerichtsentscheidungen die Probleme im Zusammenhang mit der Verwaltung von Wohnungseigentum darstellen.

Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung

§28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

1. Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:

“3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.”

Die Behandlung von tatsächlichen oder geschuldeten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 04.12.2009, Az: V ZR 44/09, die Anforderungen an die Darstellung der so genannten Instandhaltungsrücklage der vom Verwalter anzufertigende Jahresabrechnung neu definiert. Tatsächliche und geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und- einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in der Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Das Urteil enthielt folgende Kernaussagen:

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.

Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.

Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend.

Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn -oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf das allgemeine Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagekontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang. Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten Ausgaben führt die Zuordnung zur Rücklage nicht zu einem Geldabftuss.

Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage anderseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte.

Eine Prüfung der Abrechnung ist nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

Diese Vorgaben sollten alle Verwalter künftig bei der Erstellung von Jahresabrechnungen beachten, da anderenfalls das Risiko besteht, dass Wohnungseigentümer Abrechnungen allein aufgrund der formellen Mängel erfolgreich anfechten.

Wohnungseigentums-Recht auf einen Blick









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